DÚVIDAS FREQUENTES

Quais os tipos de vistorias imobiliárias?

1.) De Vizinhança
» O crescente número de litígios entre empresas de construção civil e moradores de edificações vizinhas às obras em execução, tem motivado as construtoras mais conceituadas a adotarem medidas preventivas e também uma política de boa vizinhança nos locais de obra.
» Uma das medidas mais eficientes para resguardar os direitos das empresas é a realização de vistoria “AD PERPETUAM REI MEMORIAM” nos locais de obras, para registrar as características e condições físicas dos imóveis vizinhos.
» O laudo de vistoria deve ser realizado por engenheiro gabaritado e respeitado no meio forense, se constitui no meio de prova da maior relevância nos casos de litígios decorrentes da obra, pois contém vasta ilustração fotográfica com forte fundamentação, bem como o competente registro em Oficial de Registro de Títulos e Documentos.



2.) Inspeção Predial
» Após a insistência e a grande visão técnica do grande mestre renomado engenheiro Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do IBAPE/SP se criou a norma técnica de Inspeção Predial do IBAPE/SP, onde se faz uma vistoria da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção predial. Trata-se do “ckeck-up” da edificação com o diagnóstico e as orientações básicas do tratamento de suas patologias construtivas e funcionais.
» O laudo de Inspeção Predial contém tópicos com a descrição minuciosa do imóvel, sua documentação, informações dos usuários, relação de anomalias construtivas e respectiva classificação quanto ao grau de risco, As orientações técnicas e respectivas prioridades de serviços para a boa manutenção predial também figuram no laudo.    
» A Inspeção Predial é o primeiro passo para solucionar os defeitos que ameaçam a saúde e ofereçam perigo aos moradores, ou os vícios que provocam a deterioração da edificação, e ainda os danos que comprometem a estética e a segurança, em atendimento à NBR 5674 da ABNT.
» a Inspeção Predial é uma medida imprescindível à prevenção de acidentes e ao planejamento da manutenção, a Inspeção Predial, preserva a garantia, reduz o prêmio do seguro, serve de instrumento na transação comercial e provoca a valorização imobiliária.



– 3.) Locativa
» Serve para se determinar  as características, condições técnicas e estado de conservação do imóvel, quando da entrega do mesmo ao inquilino, é medida fundamental para se apurar eventuais desvios no uso e estado do imóvel no decorrer da locação.
» Pode servir de referência para a elaboração do orçamento dos reparos decorrentes dos eventuais danos decorrentes da locação, ou então como prova técnica nas ações judiciais indenizatórias.
» É aconselhável que o laudo seja juntado como anexo ao contrato de locação, para pleno conhecimento das partes contratantes quanto às reais condições do imóvel.



– 4.) De Acompanhamento de Obra
» A fase mais complexa e longa é a da execução de obra, pois envolve mão-de-obra, matéria-prima e os métodos construtivos, exigindo desta forma, três (3) tipos de controle para garantir a qualidade desejada e imprescindíveis para garantir a qualidade da obra, que requer registro minucioso dessas atividades.
Os três (3) tipos de controles são os seguintes:
→  Mão-de-obra, através de informações, experiência e motivação. 
→  Material, através de ensaios, normas e edificações.
→  Procedimentos, através de manual de qualidade.



– 5.) De Conclusão de Obra
» Segundo o Código do Consumidor o construtor tem obrigação de prestar informação adequada e clara sobre os seus produtos e de garantir padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho, em atendimento as normas da ABNT e CONMETRO. Após o término da obra é fundamental a realização de uma vistoria final para consignar as condições técnicas de toda a edificação e respectivos equipamentos, visando a preparação de um laudo que,juntamente com o manual de uso e o certificado de entrega de obra, faz parte integrante da documentação de conclusão de obra a ser fornecida ao proprietário, consoante recomendações das NBR 14.037 e NBR 5671 da ABNT.



O que se entende por Perícias Judiciais e Extra-Judiciais?
» É o trabalho para a apuração das causas que motivaram determinado evento ou asserção de direitos, onde se constitui uma tarefa que requer profundos conhecimentos técnicos, experiência e talento, para que o laudo ou parecer contenha a clareza, objetividade e fundamentação indispensáveis para abonar as conclusões e respostas aos quesitos de conclusão.  
» Os profissionais podem trabalhar em diversas áreas de Engenharia, destacando-se as seguintes:
•  Edificações e obras
•  Meio Ambiente
•  Veículos Automotores
•  Informática
•  Máquinas, Equipamentos e Elevadores
•  Instalações Elétricas e Hidráulicas
•  Marcas e Patentes



O que é Mediação e Arbitragem?
» A tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controversas se constitui de recurso eficiente e rápido para a solução de litígios, consoante faculta a lei federal nº 9307 de 24 de setembro de 1996.
» Os peritos estão preparados para atuar como mediadores ou árbitros nas questões relacionadas à Engenharia.



O que são Avaliações?
» É a determinação técnica do valor qualitativo ou monetária de um bem, de um direito ou de um empreendimento, requer o conhecimento das metodologias avaliatórias, das características mercadológicas do local e dos objetivos pretendidos para a avaliação.
» O laudo deve atender as normas técnicas preconizadas, indicando todas as características, cálculos e fundamentos que justifiquem o valor apurado para o bem avaliado.
» As grandes empresas de avaliações e perícias possuem profissionais com larga experiência na avaliação de imóveis, e contém banco de dados próprios.



O que é uma Consultoria?
» É a determinação técnica do valor qualitativo ou monetária de um bem, de um direito ou de um empreendimento, requer o conhecimento das metodologias avaliatórias, das características mercadológicas do local e dos objetivos pretendidos para a avaliação.
» O laudo deve atender as normas técnicas preconizadas, indicando todas as características, cálculos e fundamentos que justifiquem o valor apurado para o bem avaliado.
» As grandes empresas de avaliações e perícias possuem profissionais com larga experiência na avaliação



O que é uma Avaliação para Efeito de Seguro?
» Os procedimentos mais modernos de gerenciamento de riscos indicam a correta avaliação dons bens como um dos fatores mais importantes para a contratação dos seguros.
» Independentemente da forma que o seguro é contratado, conhecer o valor correto dos bens, permite ao assegurado definir com segurança qual o valor que pode ser adotado como franquia e também optar com tranqüilidade sobre qual tipo de apólice comprar.
» Nada mais problemático do que descobrir no momento de um sinistro que a importância segurada não cobria o valor dos bens e que a seguradora somente irá indenizar parte dos bens perdidos.
» A avaliação elimina ainda o risco de se pagar prêmios em excesso devido a contratação de seguro com valores superestimados dos bens.
» Para evitar riscos desnecessários é feita uma avaliação dos bens do Contratante.



O que é uma Avaliação Patrimonial?
» A avaliação patrimonial, e feita para diversos fins, tais como:
•  Propósito contábil
•  Seguros
•  Negociação entre empresas e privatizações
•  Crédito imobiliário
•  Garantias bancárias
•  Carteira imobiliária

Propósito contábil
# Reavaliação dos ativos para demonstração do patrimônio real; conciliação físico-contábil pata atualização de ativos imobilizados e para fins de planejamento tributário, controle e gestão dos ativos.
# Laudos para fins de revisão tarifária baseada nos valores de ativos imobilizados, com parâmetros específicos (ANEEL).

Seguros
# Determinação ou atualização dos valores em risco para maior segurança nas coberturas previstas nas apólices.
# Perícias em regulação de sinistro pelo IRB e seguradoras.

Negociação entre empresas e privatizações
# Essa avaliação é feita no intuito de se obterem diagnósticos reais relativos ao sistema operacional, condições de manutenção, obsolescência, verificação de passivos, avaliação de riscos ambientais e respectiva adequação à legislação vigente.

Crédito imobiliário
# Avaliações feitas exclusivas para bancos com carteira hipotecária.

Garantias bancárias
# Avaliações usuais para bens de natureza diversas, tais como imóveis urbanos e rurais, além de bens industriais.

Carteira imobiliária
# Laudos e pareceres realizados para gestão de carteira (bancos, fundos de pensão e investimentos, financeiras) para fins de locação, alienação, prospecção, viabilidade, atualização de valores.



O que é uma Avaliação Econômica?
» Avaliações econômicas são realizadas com a finalidade precípua de se apurar o valor de um empreendimento, ou de mensurar o potencial e a lucratividade do negócio em análise, tem a função da determinação segura do valor econômico para fins de fusões, incorporações e negociações entre empresas, determinação de valor de marca para fins gerenciais e de negócios, aferição desse valor tem se revelado estratégia fundamental quanto as aquisições e fusões empresariais e a análise de investimento imobiliário, bem como estudos de viabilidade de projetos de produtos imobiliários, shopping Center, hotéis, parques temáticos, etc.

O que é uma Gestão de Ativos Físicos?
» Não é apenas uma avaliação, é também a assistência e treinamento de recursos humanos na implantação de pacotes de programas de software para administração de ativos fixos:
•  Normalização e parametrização de procedimentos
•  Análise de vidas úteis e depreciações compatíveis
•  Inventários padronizados e conciliações de ativos segundo normalização proposta
•  Inventários rotativos
•  Terceirização da gestão e controle do ativo imobilizado
•  Parametrização dos módulos de gestão de ativos para sistema integrado



Quando são feitas as Avaliações para Determinação de Valor de Mercado e/ou Fundo de Comércio (GOODWILL) e Patrimônio Líquido?
» Nas operações de compra, venda, fusão ou incorporação, aumento de capital, garantia, etc., é indispensável o conhecimento prévio do real valor dos bens tangíveis e intangíveis envolvidos, estas avaliações se estendem a:
•  Imóveis urbanos
•  Imóveis industriais
•  Imóveis agrícolas
•  Complexos industriais e agroindustriais
•  Jazidas minerais
•  Máquinas, equipamentos e instalações
•  Móveis, utensílios e equipamentos de informática
•  Culturas e matas (inventário florestal)



O que é um Controle Patrimonial?
» É um trabalho que visa deixar o ativo imobilizado saneado e controlado, o que além de trazer vantagens fiscais, proporciona segurança para o empresário, uma vez que esse passa a saber exatamente o que sua empresa possui passando a ter melhores opções de como dispor seus investimentos, o imobilizado ocioso é um grande inimigo em qualquer época, a empresa contratada identifica e/ou ajuda a evitá-lo. Os serviços de assessoria em controle patrimonial compreendem: 
•  Implantação de normas e procedimentos
•  Levantamento contábil
•  Levantamento físico
•  Emplaquetamento com código de barras
•  Conciliação físico/contábil
•  Saneamento fiscal
•  Sistematização e manutenção
•  Treinamento em administração patrimonial


Soluções às Dúvidas dos Síndicos e Gerentes Patrimoniais
– A.) Fiscalização Técnica de Obras
           (Qualidade e durabilidade das obras e reformas)
» É o trabalho executada a um custo pequeno, comparativamente ao benefício gerado ao assegurar o atendimento das exigências contratuais e normativas fruto da visão crítica do profissional especialista, impõe qualidade e durabilidade desejadas aos serviços prestados por empreiteiros e instaladores.

– B.) Laudo Técnico de Perícia
           (Diagnóstico das anomalias construtivas)
» É o trabalho voltado ao exame e diagnóstico da construção, tais como as verificações da estabilidade dos revestimentos em fachadas, da segurança estrutural ou da eficácia do isolamento acústico, possibilita avaliar o desempenho dos diversos sistemas construtivos.

– C.) Laudo de Inspeção Predial
           (Implantação da Manutenção Predial)
» É o trabalho dedicado à verificação da segurança e do estado de conservação da edificação, permite a implantação dos planos de manutenção, indispensáveis, para a correção e prevenção das anomalias construtivas, fazendo-se cumprir as obrigações legais dos síndicos e gerentes responsáveis pela gestão imobiliária.

– D.) Laudo Técnico de Vistoria
           (Saúde da Edificação e Garantias do Construtor)
» É o trabalho destinado a averiguar as condições físicas da edificação, servindo também como instrumento de apuração das responsabilidades e garantias da construção nos primeiros cinco anos de uso do imóvel, investiga e analisa as anomalias construtivas existentes, bem como avalia questões diversas envolvendo direitos do consumidor, a exemplo das verificações dos espaços nas garagens, das confrontações entre as área edificada e escriturada, assim como do cumprimento aos memoriais descritivos.

– E.) Laudo de Vistoria Imobiliária
           (Resguardo em Decorrência de Construções Vizinhas)
» É o trabalho que resguarda o patrimônio contra acidentes gerados pelas futuras construções vizinhas e previamente documentar o estado de edificação, facilitando ao próprio condomínio inspecionar todos os sistemas construtivos após a conclusão das obras vizinhas e assim favorecer a detecção de respingos de tintas até danos estruturais, além de precisar a avaliação dos prejuízos eventualmente sofridos.

Quais são os Tipos de Serviços mais Executados na Área de Avaliações e Perícias?

» Perícias e Avaliações Particulares e Judiciais

» Assistência Técnica Judiciária

» Ações Dominiais:
•  Reinvidicatória
•  Manutenção de posse
•  Divisória
•  Extinção de condomínio
•  Desapropriação

» Ações Possessórias
•  Reintegração de posse
•  Manutenção de posse
•  Interdito proibitório
•  Usucapião

»  Avaliações para consórcios imobiliários

» Arbitramento de locações ou revisional e arrendamentos

» Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública

» Avaliações no âmbito fiscal

» Avaliações no âmbito do processo civil

» Avaliações no âmbito de investimento







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